【视角】资本为何偏好物业行业?

时间:2018-10-25 16:34打印字号:

风口来临

相对于新三板挂牌,港股上市的难度更大。一位在香港上市的物业公司高层说:“上新三板,企业所需要花费的费用预计在两三百万,港股上市则需要花费6000-8000万元,仅仅从上市难度这点,就可以看出两者带来的融资价值是不同的。”

香港资本市场对这些物业公司的追捧从市盈率表现可窥探一二。上市的物业公司享受着远远高于房地产业的估值水平:中奥到家上市时的市盈率约23倍,而彩生活、中海物业则高达33倍以及50倍。“有些降下来了。目前资本市场给到物业公司的估值大约在10几倍到30倍不等。”前述高层说。

资本为何偏好物业行业?

中奥到家20156月份开始全国路演,梁兵全程参与其中,他深刻地感受到,资本关注的并非传统的物业行业,而是这个行业新的增长点以及这个增长点背后的商业逻辑是否可行。

行业的增长点就是被炒的沸沸扬扬的社区O2O概念。

杨帆对此抱有同样的看法:“资本是逐利的,一定是看到了物业行业的前景才会进来。物业管理本身是个千亿级的市场,有想象空间;还有一点就是社区生活服务,这个被认为是万亿级的市场。物业公司正处于社会和社区的连接点,掌握着社区的关键入口,非常贴近社区的资源和用户。”

中信建投的一份研究报告认为,中国房地产已经积累了海量的存量住户,如何能够在现有存量市场为住户提供增量服务,未来将成为企业的主要盈利模式。如果将地产的整个70年生命周期看作一个整体,开发商所占据的项目规划、建设施工以及新房销售等只占这个周期5年的时间,而后期的房屋装修、社区服务、二手房交易等则占据65年,市场空间巨大。而在这个市场空间里,物业公司所发挥的作用难以代替。

社区O2O被认定拥有万亿级的未来。根据第一太平戴维斯发布的数据,到2020年,全国住宅物业面积将达到300亿平方米,而社区服务消费将超万亿元。

当然,不是所有的物业公司都能获得资本的青睐。和数家金融机构以及基金公司有过交流的杨帆认为,资本市场看中的物业公司需要具备几个特点:第一,有没有好而清晰的商业模式;第二,有没有持续稳健的盈利能力;第三,有没有广阔的市场空间,“此外,资本市场也会看重企业运作的规范性和品牌美誉度等软实力。”

北京国润投资合伙人姜勇说,PE最看中物业公司整合自己的信息平台,掌控商业资源这部分能力,但是很遗憾,到目前为止,我还没有看到这方面做得比较好的公司。

资本双刃剑

资本是把双刃剑。沈建忠说,物业公司可以借助资本的力量,但不能被资本所迷惑。

沈建忠认为,现在物业领域个别企业动机不纯,上市仅仅是给自己增加身份,说白了,就是打着O2O幌子去资本市场捞钱,这是不可取的,不利自己,也不利行业。物业公司要想真正得到投资者尊敬,并不是讲述一个让“麻雀变成孔雀”的故事,而是要拿出实际行动给股东创造回报。

梁兵对此颇为赞同:“这个行业现在有些浮躁,所有企业都在挤进O2O,但是对O2O的认识到底有多少?我们可能会做成功,但是资本市场到底能否等到?”

2015年的市场是相对比较看重O2O的商业逻辑的,到了2016年,O2O能否创造新的商业价值,是很考验O2O概念的,我认为这一年也是最终能否实现社区商业价值的关键节点。”梁兵表示,如果物业公司仍然不能实现转型的成功案例,就会被资本抛弃,届时物业公司还想要走进资本市场,就要考虑是否还继续走社区O2O的商业模式。

矛盾在于,社区O2O的落地需要时间和大量的实践。梁兵认为,资本风口在2016年会出现转折期,物业由热到冷:“资本不可能永远等你。”

多位受访人士对经济观察报表示,资本追逐规模和回报,这也将促使物业行业发生变化,越来越多的物业公司意在通过大规模扩张、兼并、合作并购等手段提高市场占有率。

“按照中奥过去10年的增长速度看,复合增长率超过25%,这其实是很难得的。但是上市后,25%或许不足以应对股东对我们的要求,我们也许要实现的是50%100%、甚至更高的增长。”梁兵说。

普遍的观点是,行业的并购案例会增多,大鱼吃小鱼现象不断。杨帆表示,根据《2015年物业管理行业发展报告》,到2014年底,全国共有物业服务企业约10.5万家,综合实力百强的物业企业市场占有率不足20%。通过借力资本市场,物业服务企业在行业内开展收购、兼并、重组,能够推动企业规模的扩张、资源的整合,最终优势资源一定会集中。

正在筹划挂牌新三板的第一物业总经理刘培庆预测,未来十年排名前100的物业企业将会管理总物业管理面积的70%以上,那种只有一个或几个项目的物业企业将会越来越少。